Advogado. Parecerista. Administrador Judicial em processos de Recuperação Judicial e Falência no Estado de São Paulo. Professor de Direito Empresarial na UNIP – São José do Rio Preto, SP, desde 2001. Graduado e Mestre em Direito pela Universidade Estadual Paulista – UNESP, de Franca/SP. Professor convidado em cursos de pós graduação.

Fevereiro de 2026

A Sociedade Limitada, de natureza contratual, tem a constituição e dissolução regidas pelas normas do Código Civil de 2002. Durante sua existência, a sociedade pode ser objeto de dissolução parcial em decorrência de retirada, falecimento ou expulsão de sócios, sem que ocorra a sua extinção e o encerramento da exploração da atividade econômica.

Por outro lado, a Sociedade Limitada extingue-se por meio da dissolução total, que acarreta o fim da sua personalidade jurídica e a quebra de todos os vínculos entre os sócios. A extinção da pessoa jurídica decorre de um procedimento legal previsto nos arts. 1033/1038 e 1102/1112 do Código Civil de 2002, dividido em três partes: dissolução, liquidação e partilha, com desdobramentos relevantes na Junta Comercial e outros órgãos públicos.

Um ato formal dos sócios – ou do Poder Judiciário, inaugura o procedimento de extinção, cabendo ao liquidante promover a solução das pendências obrigacionais da sociedade de acordo com o patrimônio societário, dividindo-se, por fim e se houver patrimônio remanescente após o atendimento às obrigações societárias, a partilha entre os sócios.

Na hipótese de o patrimônio societário não se mostrar suficiente para o cumprimento das obrigações identificadas, encontrando-se a sociedade impossibilitada de honrar todas as suas dívidas, o art. 1103, VII, do Código Civil de 2002, prevê constituir dever do liquidante confessar a falência da sociedade empresária.

A autofalência, prevista nos arts. 105/107 da Lei n° 11.101/2005, corresponde ao procedimento legal destinado ao encerramento regular da sociedade empresária que resguarda o patrimônio pessoal dos sócios na medida em que promove a liquidação ordenada dos ativos societários para o pagamento das dívidas na ordem legal estabelecida.

Na hipótese de encerramento da atividade econômica da sociedade empresária sem o atendimento ao procedimento legal, diante do inequívoco descumprimento da lei e respectiva configuração do ilícito, os sócios respondem pessoalmente e de forma ilimitada pelas obrigações da sociedade irregularmente dissolvida.

Considerando o procedimento legal previsto para o encerramento da Sociedade Limitada e as formalidades legais previstas para a sua regularidade, destaca-se no C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA entendimento que exige dos sócios o estrito cumprimento dos requisitos legais para a regularidade do procedimento de dissolução societária, in verbis:

“(…) A regularidade da dissolução da sociedade não está condicionada unicamente ao registro do distrato, sendo esta apenas uma etapa do procedimento de extinção da sociedade. Após o distrato, faz-se necessário o cumprimento das formalidades dos arts. 1.033 a 1.038 e arts. 1.102 a 1.112, todos do Código Civil, devendo se proceder à liquidação com realização do ativo e pagamento do passivo, para só então ser decretado o fim da sociedade. Sobre o assunto, confiram-se: REsp n. 1.758.879/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 23/3/2021, DJe de 17/6/2021; AgInt no AREsp 1.511.227/PR, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 18/5/2020; REsp n. 1.877.340/RS, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 26/4/2022, DJe de 29/4/2022.” 14. Incidência dos enunciados de súmula 7 e 83 do STJ.”

(STJ. AREsp 2825489/PR. Min. Daniela Teixeira. DJ 27/10/2025)

No mesmo sentido:

“APELAÇÃO. PEDIDO DE AUTOFALÊNCIA. SENTENÇA QUE JULGOU EXTINTO O FEITO, NA FORMA DO ART. 485, I E IV, DO CPC. INSURGÊNCIA DA REQUERENTE. PEDIDO EMBASADO NO ART. 105 DA LEI N. 11.101/05. A DISSOLUÇÃO DA SOCIEDADE NÃO SE COMPROVA APENAS PELO DISTRATO SOCIAL, DEVE SER LIQUIDADA, MEDIANTE REALIZAÇÃO DO ATIVO E PAGAMENTO DO PASSIVO, PARA QUE SÓ ENTÃO SE PROCEDA A SUA “BAIXA” PERANTE A JUCESP. AUTOFALÊNCIA DA RÉ QUE PODE SER DECRETADA. ANULAÇÃO DA SENTENÇA, COM PROSSEGUIMENTO DO FEITO. APELAÇÃO DA PROVIDA, COM DETERMINAÇÃO.”

(TJSP. Apelação n° 1066377-87.2024.8.26.0100. 1ª Câmara Reservada de Direito Empresarial. Rel. Des. Alexandre Lazzarini. DJ 11/12/2024)

Nesse contexto, destaca-se a necessidade de cautela dos sócios no procedimento de liquidação societária, principalmente no que se refere à confirmação quanto à ausência de dívidas, visto que nos termos do art. 1080 do Código Civil, as “deliberações infringentes do contrato ou da lei tornam ilimitada a responsabilidade dos que expressamente as aprovaram.”

No procedimento de dissolução, se os sócios já se encontram cientes da existência da dívida societária regularmente constituída antes do encerramento e a extinção da sociedade decorre de deliberação dos sócios em afronta à lei, desconsiderando a existência de dívida regularmente constituída, constata-se a possibilidade da configuração da ilicitude prevista no art. 1080 do Código Civil, que conduz à responsabilidade pessoal e ilimitada dos sócios pelo débito existente indevidamente  omitido.

Nesse sentido, já decidiu o E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO:

“Agravo de Instrumento – Cumprimento de sentença – Ação declaratória de sociedade de fato c.c. dissolução de sociedade comercial com apuração de haveres e indenização por danos morais – Pretensão de inclusão no polo passivo de sócios de sociedade limitada – Possibilidade – Distrato social em que constou que a sociedade em dissolução não possui ativo ou passivo, porém há débitos pendentes de liquidação constituídos anteriormente ao seu encerramento – Inexistência de personalidade a ser desconsiderada, pois a extinção da sociedade equivale “à morte da pessoa natural” (CPC, art. 110) – Sucessão processual configurada, porque o ato de encerramento da sociedade se dera em violação à disposição legal (CC, arts. 51, 1.033 e segs.) – Decisão recorrida reformada – Precedentes –  Recurso provido.”

(TJSP. AgI n°2139715-23.2023.8.26.0000. 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial. Rel Des. Mauricio Pessoa. DJ 11/12/2023)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO  EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL ENCERRAMENTO DA PESSOA JURÍDICA APÓS A CITAÇÃO NA DEMANDA  DISTRATO SOCIAL PROMOVIDO SEM O PAGAMENTO DAS DÍVIDAS E COM A INVERÍDICA INFORMAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE PASSIVO SUCESSÃO PROCESSUAL PELO ÚNICO SÓCIO CABIMENTO INADIMPLEMENTO CONFIGURADOR DE ATO ILÍCITO  INTELIGÊNCIA DO ART. 1.080 DO CÓDIGO CIVIL E ART. 110 DO CPC  RESPONSABILIDADE PESSOAL E ILIMITADA DO SÓCIO RECONHECIDA – RECURSO PROVIDO”

(TJSP.  AgI n° 2088951-67.2022.8.26.0000. 22ª Câm. Dir. Privado. Rel. Des. Edgard Rosa. DJ 21/07/2022)

“CUMPRIMENTO DE SENTENÇA  monitória  Ação Deferimento do pedido de sucessão processual (art. 110 do CPC) da empresa executada pelos sócios da sociedade empresária extinta por distrato social, porém limitada ao valor por eles recebido com a partilha na liquidação da empresa, nos termos do art. 1.110 do Código Civil  Encerramento por liquidação voluntária, com resultado positivo apurado em favor dos sócios da sociedade empresária extinta, após o ajuizamento da ação monitória e sem pagamento dos títulos executivos que instruíram o pedido injuntivo  Inadimplemento configurador de ato ilícito – Deliberação de extinção da empresa contrária a disposição legal Incidência do art. 1.080 do Código Civil e art. 110 do CPC  Sucessão processual e inclusão no polo passivo ordenadas – Responsabilidade pessoal, direta, solidária e ilimitada dos sócios da sociedade empresária extinta reconhecida  Recurso provido Maioria de votos.”

(TJSP. AgI n° 2121726-72.2021.8.26.0000. 20ª Câmara de Direito Privado. Rel. Des. Correia Lima. DJ 29/03/2022)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA  REJEIÇÃO DO INCIDENTE DE DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA  Encerramento voluntário da empresa, sem a realização do passivo, que permite a sucessão processual pela sócia  Deliberação tomada em assembleia, de dissolução da sociedade sem pagamento das dívidas, que nos termos do art. 1.080 do CC, torna ilimitada a responsabilidade do sócio  Precedentes  Sócia que deve ser incluída no polo passivo do cumprimento de sentença RECURSO PROVIDO.”

(TJSP. AgI n° 2246850-02.2020.8.26.0000. 27ª Câmara de Direito Privado. Rel. Des. Angela Lopes. DJ 04/02/2022)                                                                           (grifos nossos)

No âmbito do C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, nos casos de extinção da Sociedade Limitada com distrato social arquivado na Junta Comercial e certidão de baixa do CNPJ emitida pela Secretaria da Receita Federal, destacam-se duas vertentes:

1) Se a Sociedade Limitada tem o capital social totalmente integralizado e após a liquidação houve a partilha dos ativos entre os sócios, nessa hipótese os sócios são considerados sucessores processuais da Limitada, estando a responsabilidade pessoal dos sócios limitada aos ativos recebidos na liquidação, de forma que na extinção da Sociedade Limitada os sócios respondem somente se a sociedade apresentou patrimônio líquido positivo na liquidação que foi partilhado entre os sócios, sendo referida responsabilidade restrita até o valor recebido pelos sócios na partilha.

2) Por outro lado, se a Sociedade Limitada tem o capital social totalmente integralizado e após a liquidação não existem bens/valores da sociedade para partilhar entre os sócios porque o patrimônio líquido da sociedade é negativo, nesse caso os sócios não respondem pelas dívidas societárias em razão da responsabilidade limitada prevista no art. 1052, caput, do CC 2002.

Nesse sentido, os seguintes julgados do STJ:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. EXECUÇÃO. SOCIEDADE LIMITADA DEVEDORA. DISSOLUÇÃO VOLUNTÁRIA DA PESSOA JURÍDICA. EQUIPARAÇÃO À MORTE DA PESSOA NATURAL. SUCESSÃO PROCESSUAL DOS SÓCIOS. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 110 DO CPC/15. EFEITOS SUBJETIVOS E OBJETIVOS DIVERSOS DE ACORDO COM O TIPO SOCIETÁRIO. PROCEDIMENTO DE HABILITAÇÃO. ARTS. 689 A 692 DO CPC/15. 1. Ação ajuizada em 11/9/2018. Recurso especial interposto em 27/4/2023. Autos conclusos à Relatora em 22/6/2023. 2. O propósito recursal consiste em definir se é possível que se determine a sucessão processual da sociedade recorrida pelos respectivos sócios em razão da extinção da pessoa jurídica. 3. A extinção da pessoa jurídica, por se equiparar à morte da pessoa natural, autoriza a sucessão processual prevista no art. 110 do CPC/15. Precedentes.4. A natureza da responsabilidade dos sócios (limitada ou ilimitada) determina a extensão dos efeitos, subjetivos e objetivos, a que estarão submetidos os sucessores. Precedente. 5. Tratando-se de sociedades limitadas, os sócios não respondem com seu patrimônio pessoal pelas dívidas titularizadas por aquelas após a integralização do capital social. A sucessão processual, portanto, dependerá da demonstração de existência de patrimônio líquido positivo e de sua efetiva distribuição entre os sócios. Precedente. 6. À sucessão decorrente da extinção de pessoas jurídicas aplica-se, por analogia, o procedimento de habilitação previsto nos arts. 689 a 692 do CPC/15. Precedente. 7. Recurso especial provido.”

(STJ. REsp 2.082.254/GO. Rel. Min. Nancy Andrigui. DJ 12/09/2023)

“RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA PROFERIDA CONTRA SOCIEDADE LIMITADA. 1. DISTRATO DA PESSOA JURÍDICA. EQUIPARAÇÃO À MORTE DA PESSOA NATURAL. SUCESSÃO DOS SÓCIOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 43 DO CPC/1973. TEMPERAMENTOS CONFORME TIPO SOCIETÁRIO. 2. DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. FORMA INADEQUADA. PROCEDIMENTO DE HABILITAÇÃO. INOBSERVÂNCIA. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Debate-se a sucessão material e processual de parte, viabilizada por meio da desconsideração da pessoa jurídica, para responsabilizar os sócios e seu patrimônio pessoal por débito remanescente de titularidade de sociedade extinta pelo distrato. 2. A extinção da pessoa jurídica se equipara à morte da pessoa natural, prevista no art. 43 do CPC/1973 (art. 110 do CPC/2015), atraindo a sucessão material e processual com os temperamentos próprios do tipo societário e da gradação da responsabilidade pessoal dos sócios. 3. Em sociedades de responsabilidade limitada, após integralizado o capital social, os sócios não respondem com seu patrimônio pessoal pelas dívidas titularizadas pela sociedade, de modo que o deferimento da sucessão dependerá intrinsecamente da demonstração de existência de patrimônio líquido positivo e de sua efetiva distribuição entre seus sócios. 4. A demonstração da existência de fundamento jurídico para a sucessão da empresa extinta pelos seus sócios poderá ser objeto de controvérsia a ser apurada no procedimento de habilitação (art. 1.055 do CPC/1973 e 687 do CPC/2015), aplicável por analogia à extinção de empresas no curso de processo judicial. 5. A desconsideração da personalidade jurídica não é, portanto, via cabível para promover a inclusão dos sócios em demanda judicial, da qual a sociedade era parte legítima, sendo medida excepcional para os casos em que verificada a utilização abusiva da pessoa jurídica. 6. Recurso especial provido.”

(STJ. REsp 1.784.032/SP. Rel. Marco Aurelio Bellizze. DJ 02/04/2019).      (grifos nossos)

Referido entendimento do C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA encontra repercussão no E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, conforme demonstram os seguintes julgados:

“Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Pretensão de inclusão de sócia no polo passivo com responsabilidade pessoal e ilimitada. Decisão que admitiu a inclusão, mas condicionou/limitou a responsabilidade ao montante eventualmente recebido em partilha, remetendo a discussão à via própria (habilitação/sucessão processual e demonstração de quinhão). Possibilidade. Extinção da pessoa jurídica que, para fins processuais, atrai a sucessão (art. 110 do CPC), sem que disso decorra, automaticamente, responsabilidade ilimitada do sócio. Decisão mantida. Recurso desprovido.”

(TJSP. AgI n° 2318692-66.2025.8.26.0000. 16ª Câmara Dir. Privado. Re. Des. Alexandre Batista Alves. DJ 12/02/2026)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – Decisão agravada que indeferiu o pedido de inclusão direta do sócio da executada no polo passivo da demanda, reputando necessária a instauração do incidente apropriado – Executada, sociedade unipessoal de responsabilidade limitada, que foi encerrada regularmente mediante arquivamento do distrato social na Junta Comercial – Extinção da sociedade que equivale à morte da pessoa natural – Incidente de desconsideração da personalidade jurídica desnecessário – Cabimento da sucessão processual pelo ex-sócio (CPC, art. 110), através do procedimento de habilitação, na forma dos arts. 689 a 692 do CPC – Responsabilização do sócio que, todavia, dependerá da efetiva demonstração da existência de patrimônio líquido positivo e de sua distribuição ao sócio, tratando-se de sociedade de responsabilidade limitada, a ser averiguada oportunamente, nos termos da lei – Decisão reformada.   Dá-se provimento parcial ao recurso, com observação.

(TJSP. AgI n° 2314424-66.2025.8.26.0000. 19ª Câm. Dir. Privado. Rel. Des. Sidney Braga. DJ 10/10/2025)                                                                                          (grifos nossos)

De acordo com referido entendimento, verifica-se o afastamento da imputação automática da responsabilidade pessoal e ilimitada dos sócios da Sociedade Limitada nos casos em que se constata a existência de dívida societária após a extinção da pessoa jurídica por meio de dissolução regular.

Nesse sentido, merece destaque o seguinte trecho do V. Acordão proferido no AgI n° 2318692-66.2025.8.26.0000:

“Em sede de cognição sumária, compreende-se que deve prevalecer a solução adotada na origem, condicionando-se a responsabilização ao limite do que recebido em eventual partilha, sem prejuízo de discussão ulterior em via própria.

Comprovado o encerramento da liquidação e a extinção da sociedade, é correto reconhecer que, para fins processuais, há situação que reclama solução por sucessão, nos termos do art. 110 do CPC, viabilizando o redirecionamento do feito aos sucessores, exatamente como na decisão em comento. Isso, contudo, não equivale a afirmar que a sucessão importe, automaticamente, em responsabilidade ilimitada do sócio.

Assim, o que não se mostra juridicamente adequado é converter, automaticamente, a inclusão do sócio por sucessão ou encerramento da pessoa jurídica em responsabilidade ilimitada, sem a indispensável base fática e probatória.

Nesse cenário, a decisão agravada ao permitir a inclusão e, ao mesmo tempo, delimitar a responsabilidade ao parâmetro legal, condicionando o prosseguimento à demonstração de eventual partilha harmoniza-se com a legislação pátria e com a orientação jurisprudencial vigente em hipóteses assemelhadas, afastando a responsabilização ilimitada automática, ressalvando a apuração específica quando houver suporte probatório.”

Portanto, na hipótese de dissolução regular da Sociedade Limitada, observado o disposto no art. 1110 do Código Civil de 2002[1], nos termos do entendimento que parece predominar nos Tribunais pátrios, encontrando-se o capital social totalmente integralizado, os sócios respondem pessoalmente quando receberem ativos na partilha após a liquidação da sociedade, nos limites dos valores recebidos. Não havendo o recebimento de haveres após a liquidação, a responsabilidade dos sócios é afastada pela aplicação do disposto no art. 1052, caput, do Código Civil de 2002.

Por fim, na hipótese da constatação de deliberação dos sócios contrária à lei, a ilicitude do ato enseja a responsabilidade pessoal e ilimitada dos sócios pelo débito da sociedade, nos termos do art. 1080 do Código Civil, lembrando que o art. 1110 do referido diploma legal prevê que após o encerramento da liquidação, o credor não satisfeito poderá propor contra o liquidante ação de perdas e danos.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

www.planalto.gov.br

www.stj.jus.br

www.tjsp.jus.br

[1] “Art. 1.110. Encerrada a liquidação, o credor não satisfeito só terá direito a exigir dos sócios, individualmente, o pagamento do seu crédito, até o limite da soma por eles recebida em partilha, e a propor contra o liquidante ação de perdas e danos.”

Advogado. Parecerista. Administrador Judicial em processos de Recuperação Judicial e Falência no Estado de São Paulo. Professor de Direito Empresarial na UNIP – São José do Rio Preto, SP, desde 2001. Graduado e Mestre em Direito pela Universidade Estadual Paulista – UNESP, de Franca/SP. Professor convidado em cursos de pós graduação.

1. Contrato de Locação: principais aspectos

Tanto nas locações residenciais, como nas locações comerciais é necessário que se tenha segurança jurídica. A locação no âmbito empresarial, exige grandes investimentos, sendo que esses investimentos englobam tanto o desenvolvimento empresarial propriamente dito, como a identidade e adequação do local onde estará estabelecida a sociedade empresária.

Para o empresário, a locação de imóvel comercial para ser a sede da sua empresa, abrange mais que o imóvel alugado propriamente dito, trazendo para essa locação questões ligadas a investimentos, empregos, identificação e mercado, ou seja, a locação comercial está diretamente ligada ao desenvolvimento empresarial do locatário que não possui sede própria.

Na definição de Fábio Ulhoa Coelho:

“Locação é o contrato em que uma das partes cede temporariamente o uso e fruição de um bem infungível à outra, que, em contrapartida, obriga-se a pagar uma remuneração (designada, grosso modo, aluguel)”. 

 (COELHO, 2020, p. 165)

A Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locação) traz a segurança jurídica necessária para as questões locatícias, ressaltando que nos contratos de locação por tempo determinado, ao locatário de imóvel residencial ou comercial é assegurado que o locador não poderá reaver o imóvel locado durante o prazo estipulado para a duração do contrato.

Referida previsão encontra-se no art. 4º da Lei nº 8.245/1991, in verbis:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.”

Dessa forma, o locatário está seguro ao tempo que ficará no imóvel locado e só terá que sair desse imóvel ao término do contrato, isso se não houver prorrogação ou renovação do contrato de locação.

A Lei nº 8.245/1991, em seu art. 45, estabelece a nulidade de cláusulas que possam ser inseridas no contrato de locação para elidir os objetivos legais, como a proibição da prorrogação prevista no art. 47, no caso de locação residencial e o direito de renovação previsto no art. 51, no caso da locação não residencial ou, ainda, no caso de cláusulas que estipulem obrigações pecuniárias, conforme se verifica:

“Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.”

Mas, como a lei prevê a possibilidade de o contrato de locação ser ajustado na forma verbal ou por escrito, alguns efeitos somente serão alcançados se o contrato estiver na forma escrita.

Daí a importância de o contrato de locação ser formalizado na forma escrita, visto que na forma verbal presume-se que a locação é por tempo indeterminado.

Portanto, para que o locatário tenha a garantia de permanência no imóvel locado, o contrato de locação deve ser formalizado na forma escrita e com tempo determinado, sendo que nesse formato o locador não poderá solicitar a desocupação do imóvel pela simples mudança de ideia.

Wilges Bruscato, ao tratar da proteção do ponto comercial, assevera:  

“É imperativo, portanto, que o ajuste locatício seja feito por escrito. Muito embora seja perfeitamente aceitável contratar locação de modo verbal, no caso do empresário é fundamental que isso seja reduzido a termo. Não só a contratação original, mas as renovações sucessivas também. É que sem o contrato escrito a prova dos demais requisitos estaria dificultada.

Desse modo, se o empresário quiser se valer do direito à renovação compulsória deverá manter contrato escrito por prazo determinado.”

(BRUSCATO, 2011, p.135-136)

Porém, existem exceções e uma delas é o direito de o proprietário de imóvel alugado colocá-lo à venda.

As outras exceções para a extinção do contrato de locação por tempo determinado, estão expressas no art. 9º da Lei nº 8.245/1991, sendo:

(i) extinção por mútuo acordo;

(ii) em decorrência de prática de infração legal ou contratual;

(iii) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

(iv) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti–las. 

2. A possibilidade da venda do imóvel locado

A Lei de Locação permite que o proprietário de imóvel alugado disponibilize a venda da propriedade a qualquer momento, mesmo que exista contrato de locação por tempo determinado vigente.

Ocorrendo a alienação do imóvel alugado para terceiro, o adquirente pode denunciar o contrato, concedendo o prazo de 90 dias para que o locatário desocupe o imóvel, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato apresentar cláusula de vigência em caso de alienação e, ainda, se o contrato de locação estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Essa previsão está contida no art. 8º Lei nº 8.245/1991, in verbis:

“Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.”

Ao comentar o art. 8º da Lei nº 8.245/1991, Gildo dos Santos destaca:

“Na verdade, o adquirente não tem qualquer relação jurídica com o inquilino, o qual estabeleceu o liame locatício com o alienante.

De tal modo, o comprador do bem locado é estranho àquela relação locativa que, por isso, não está obrigado a respeitar.

De qualquer forma, a venda, só por si, não rompe a locação. Para tanto, é mister que o novo adquirente manifeste formalmente que não tem interesse em manter o liame locatício, avisando o locatário. Essa providência deve ser tomada no prazo que, agora, é de 90 dias a contar do registro imobiliário da venda e compra ou da promessa (compromisso) de venda e compra ou, ainda, da cessão. Para que isso se dê validamente, porém, é necessário que o contrato de locação não contenha cláusula de vigência contra o adquirente, e, se contiver tal condição, é preciso que esteja averbada na respectiva matrícula do imóvel.”

(SANTOS, 2012, p. 58)

3. As Condições para a Venda do Imóvel Locado

O art. 27 da Lei nº 8.245/1991 traz condições as quais a venda do imóvel alugado deve obedecer, dando a preferência de aquisição ao locatário.

Essas condições visam garantir que o locatário tenha seus direitos resguardados e, portanto, não se veja obrigado a deixar o imóvel de forma apressada e antes do vencimento do contrato.

O art. 27 da Lei nº 8.245/1991, dispõe:

“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”

Portanto, não é permitido anunciar ou negociar a venda de um imóvel alugado sem que, antes, seja o locatário devidamente comunicado com a indicação de todas as condições da proposta, que devem ser idênticas à proposta que seria apresentada a um terceiro, permitindo que o locatário tenha a preferência na compra do imóvel alugado.

Essa comunicação pode ser feita mediante notificação judicial ou extrajudicial e até por outro meio, como telegrama, carta, e-mail, desde que se comprove a ciência inequívoca do locatário, ressaltando que a apresentação dessa oferta ao locatário deve ser feito de forma completa, evitando-se a existência de omissões ou vícios, devendo conter todas as informações do negócio, como o preço, forma de pagamento, se existem ônus e nesse caso, a forma de solução, bem como a titularidade do locador,  já que o direito de preferência incide nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão e também na dação em pagamento, devendo constar ainda o local e horário em que a documentação pertinente poderá ser examinada pelo locatário.

O locatário terá o prazo de 30 dias contados a partir do recebimento da notificação ou outro meio com ciência inequívoca para manifestar seu interesse na aquisição do imóvel.

O que acontece se o locatário não se manifestar demonstrando o seu interesse na aquisição do imóvel?  Nesse caso o direito de preferência caduca e o imóvel pode ser vendido livremente para terceiros.

E como fica a questão da locação de imóvel vendido com contrato de locação por tempo determinado vigente? Caso o novo proprietário não queira continuar com o contrato de locação por tempo determinado vigente, após o registro da venda do imóvel alugado e desde que notifique formalmente o locatário no prazo legal, terá ele o prazo de 90 dias para desocupar a propriedade (art. 8º da Lei nº 8.245/1991).

Passado o prazo de 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso do imóvel locado, não ocorrendo a notificação formal do novo proprietário para o locatário desocupar o imóvel, presume–se, após esse prazo, a concordância do adquirente na manutenção da locação.

Nas palavras de Gildo dos Santos:

“Decorridos aqueles 90 dias sem a necessária denúncia de que o adquirente, compromissário comprador ou cessionário pretende reaver a coisa, a locação ficará mantida, modificada, no entanto, quanto à figura do locador, que passa a ser o novo adquirente ou o compromissário comprador ou cessionário do bem. Nesse caso, na prática, significa que o comprador aceitou o inquilino, assumindo a posição de locador.”

(SANTOS, 2012, p. 58)

4. O Direito de Preferência do Locatário na Compra do Imóvel

O direito de preferência do locatário na compra do imóvel é garantido por lei, independentemente de cláusula específica nesse sentido, sendo que o art. 27 da Lei de Locação (Lei nº 8.245/91) não exige condição, sendo faculdade do locatário exercer ou não a opção de compra do imóvel locado.

Por sua vez, caso o locatário não seja comunicado sobre a venda do imóvel locado e o imóvel seja vendido para terceiro, poderá ele reclamar do alienante perdas e danos.

É possível que o locatário não desocupe o imóvel locado que foi vendido à terceiro?

O contrato de locação pode ser averbado junto a matrícula do imóvel e essa publicidade registral pode fazer toda a diferença para o locatário.

O art. 33 da Lei nº 8245/93, prevê:

“O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.”

Portanto, se o contrato de locação não estiver averbado na matrícula do imóvel locado, restará ao locatário que não foi comunicado sobre a venda do imóvel locado pleitear do alienante eventual indenização por perdas e danos. Por outro lado, se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel, o locatário terá a opção de exercer o seu direito de adjudicação sobre o imóvel locado.

5. Cláusula de Vigência no Contrato de Locação

Situação não muito comum nos contratos de locação, mas, que pode fazer toda a diferença para o locatário é a cláusula de vigência no contrato de locação.

No ato da formalização do contrato de locação é possível ao locatário solicitar que conste no contrato de locação cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel e promover a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel no registro imobiliário.

Consta no art. 8º da Lei nº 8.245/1991:

“Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.”

Portanto, desde que o contrato de locação seja feito por tempo determinado e conste cláusula específica de vigência em caso de alienação do imóvel, estando o contrato de locação averbado na matrícula do imóvel, o locatário terá garantido o cumprimento do prazo do contrato de locação sem que uma eventual alienação do imóvel para terceiro afete o seu negócio no caso da locação não residencial.

6. Conclusão

O planejamento no início de uma relação locatícia, tanto por parte do locador como pelo locatário, pode evitar surpresas desagradáveis no decorrer da relação entre as partes. Nesse sentido, de extrema importância a definição das cláusulas entre os contratantes e a averbação do instrumento contratual no registro imobiliário.

Bibliografia

COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. v.3. 9ª ed. São Paulo: Saraiva. 2020

BRUSCATO, Wilges. Manual de Direito Empresarial Brasileiro. São Paulo: Saraiva. 2011

SANTOS, Gildo dos. Locação e Despejo Comentários à Lei 8.245/91. 7ª ed. São Paulo. Revista dos Tribunais. 2012